--- title: Verkoper aansprakelijk tegenover koper omdat gebreken in woning in de weg staan aan “normaal gebruik” woning description: Verkoper aansprakelijk tegenover koper omdat gebreken in woning in de weg staan aan “normaal gebruik” woning image: https://linearecta-advocatuur.nl/hubfs/Imported_Blog_Media/noimage-Mar-03-2026-10-39-18-4381-PM.jpg --- Rotterdam Centrum [info@linearecta-advocatuur.nl](mailto:info@linearecta-advocatuur.nl) [![Linea Recta Advocatuur](https://linearecta-advocatuur.nl/hubfs/raw_assets/public/Web/image/logo.png)](https://linearecta-advocatuur.nl/) - [Home](https://linearecta-advocatuur.nl) - [Over Linea Recta](https://linearecta-advocatuur.nl/over-ons) - [Werkgebieden](https://linearecta-advocatuur.nl/werkgebieden) - [Tarieven](https://linearecta-advocatuur.nl/tarieven) - [Veelgestelde vragen](https://linearecta-advocatuur.nl/veelgestelde-vragen) - [Onze Expertises](https://linearecta-advocatuur.nl/expertises) - [Arbeidsrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/arbeidsrecht) - [Contracten- en aansprakelijkheidsrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/contracten-en-aansprakelijkheidsrecht) - [Huurrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/huurrecht) - [Insolventierecht](https://linearecta-advocatuur.nl/insolventierecht) - [Ondernemingsrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/ondernemingsrecht) - [voornaamswijziging-en-gemeenschappelijk-verzoek-tot-echtscheiding](https://linearecta-advocatuur.nl/voornaamswijziging-en-gemeenschappelijk-verzoek-tot-echtscheiding) - [Blog](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs) - [Contact](https://linearecta-advocatuur.nl/contact) 13 november 2020 # Verkoper aansprakelijk tegenover koper omdat gebreken in woning in de weg staan aan “normaal gebruik” woning In geval van koop moet het geleverde aan de overeenkomst beantwoorden (7:17 BW). Daarvan is geen sprake als de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Wel kunnen partijen van deze wettelijke bepaling afwijken. Dit was aan de orde bij de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 27 maart 2019, [ECLI:NL:RBMNE:2019:3080](https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBMNE:2019:3080). Wat was de situatie? In deze zaak koopt de koper een vijf jaar oude appartement van verkoper op 15 december 2017. Kort daarna, namelijk op of omstreeks 11 januari 2018, ontstaat er waterschade in de daarnaast gelegen appartementen. De oorzaak: een lekkage in de warmwaterleiding onder de zwevende dekvloer van de badkamer van het aangekocht appartement. De koper spreekt de verkoper aan tot vergoeding van schade, maar de verkoper weigert de schade te vergoeden. De koper stelt daarom een gerechtelijke procedure in tot vergoeding van schade. **De Rechtbank** De Rechtbank overweegt dat partijen in artikel 6.1 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat het appartement aan de koper wordt geleverd in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee legt artikel 6.1 van de koopovereenkomst in beginsel het risico voor alle gebreken – zichtbare en onzichtbare – bij de koper, aldus de Rechtbank. Ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst moet de verkoper er echter wel voor instaan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikt over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een “normaal gebruik” als particulier woonhuis. Op grond van deze bepaling geldt volgens de Rechtbank daarom dat verkoper wel aansprakelijk is voor gebreken als ten gevolge van deze gebreken een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. De verkoper is echter weer niet aansprakelijk als die gebreken aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.   Voor de beoordeling in een dergelijk geval is volgens de Rechtbank niet relevant of de verkopende partij bekend was met deze gebreken en/of deze het schadeveroorzakend gebrek heeft veroorzaakt door de badkamer zelf te verbouwen of niet. De kern van de zaak is volgens de Rechtbank of het door de koper gestelde gebrek aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht en, als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, of dit gebrek het normaal gebruik van de woning aantast. In dat geval heeft de verkoper immers niet geleverd waar hij op grond van de koopovereenkomst wel toe gehouden was. Onder “normaal gebruik” wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal woongenot aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële functies van een woning (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer). **Gebrek aanwezig ten tijde van de eigendomsoverdracht en gebrek staat normaal gebruik in de weg** De Rechtbank oordeelt dat het gebrek in kwestie al aanwezig was ten tijde van de levering van het appartement en motiveert dit als volgt: 1) er zat slechts een korte tijd tussen de levering op 15 december 2017 en de klachten over de waterschade bij de onderburen van 11 januari 2018; 2) de koper heeft het appartement in deze periode niet gebruikt; en 3) het gebrek bevindt zich in de waterleidingen die gelegen zijn in de vloer van de badkamer. De Rechtbank oordeelt verder dat het gebrek naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Hoewel een koper niet mag verwachten gevrijwaard te zijn van enig onderhoud en hoewel niet ieder gebrek ertoe leidt dat van een normaal gebruik van de woning geen sprake is, mocht koper gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgens de Rechtbank echter wel op vertrouwen dat de woning geschikt was voor normaal gebruik als woning. Het gebrek heeft er echter toe geleidt dat de stadsverwarming en de hoofdkraan afgesloten moesten worden om verdere lekkage te voorkomen. De verwarming en watervoorziening zijn essentiële functies voor het gebruik van de woning. Het niet kunnen gebruiken van de verwarming en de watervoorziening doet ernstig afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de woning. Het gebrek staat daarmee aan normaal gebruik van de woning in de weg, aldus de Rechtbank. De Rechtbank oordeelt verder dat de koper op grond van de koopovereenkomst een badkamer met deugdelijk leidingwerk mag verwachten, tenzij de koper de aanwezigheid daarvan had moeten betwijfelen. Van dit laatste is niet gebleken. De kantonrechter neemt daarbij in overweging dat de woning pas vijf jaar oud was. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met betrekking tot het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning ook een rol. De koper mag daarom ten aanzien van de vijf jaar oude woning hogere eisen aan de veiligheid en duurzaamheid stellen dan een koper zou mogen doen bij een oudere woning. Aangezien het gebrek in het leidingwerk een normaal gebruik van de woning verhindert, is volgens de Rechtbank sprake van non-conformiteit. **Schadevergoeding** Op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft de koper bij gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan de koper bekend of kenbaar waren, uitsluitend recht op herstelkosten. De Rechtbank veroordeeld de verkoper daarom tot betaling van de herstelkosten ad € 16.542,83. Auteur: Carolin Vethanayagam, gepubliceerd op 13 november 2020 Deel dit artikel #### Categorieën - [Verbintenissenrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/verbintenissenrecht) - [Arbeidsrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/arbeidsrecht) - [Huurrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/huurrecht) - [Ondernemingsrecht](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/ondernemingsrecht) - [Voornaamswijziging](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/geen-categorie) - [Franchise](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/franchise) - [Insolventierecht](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/insolventierecht) - [afwijken](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/afwijken) - [bedrijfsruimte](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/bedrijfsruimte) - [dwingend recht](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/dwingend-recht) - [gebreken](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/gebreken) - [gebrekenregeling](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/gebrekenregeling) - [huur](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/huur) - [huurprijsvermindering](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/huurprijsvermindering) - [melding + betalingsonmacht + pensioen + bestuurder](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/melding-betalingsonmacht-pensioen-bestuurder-aansp) - [opschorting huur](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/opschorting-huur) - [verhelpen gebrek](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/verhelpen-gebrek) - [woning](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/tag/woning) #### Laatste blogs - [Vaststellingsovereenkomst bij aandeelhoudersgeschil: 11 praktische tips](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/vaststellingsovereenkomst-bij-aandeelhoudersgeschil-11-praktische-tips) 20 april 2026 - [Verkeerd product geleverd: recht op levering van het correct product](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/2026/03/24/verkeerd-product-geleverd-recht-op-levering-van-het-correct-product) 24 maart 2026 - [Ontslag: wanneer is er sprake van disfunctioneren?](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/2026/02/27/ontslag-bij-disfunctioneren) 27 februari 2026 - [Geen huurovereenkomst, wel betalen voor het gebruik](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/2026/02/17/geen-huurovereenkomst-wel-een-gebruiksvergoeding-voor-het-gebruik) 17 februari 2026 ##### Linea Recta Advocatuur Linea Recta Advocatuur is een jong en ambitieus advocatenkantoor gevestigd in het centrum van Rotterdam. Het kantoor biedt hoogwaardige juridische dienstverlening aan bedrijven en particulieren. ##### Blogs Wij delen graag onze kennis met u. Daarom publiceren wij regelmatig actuele artikelen over uiteenlopende juridische onderwerpen. [Naar blogs en publicaties](https://linearecta-advocatuur.nl/blogs) ##### Heeft u vragen? Linea Recta Advocatuur Hofplein 20 3032 AC Rotterdam E:  [info@linearecta-advocatuur.nl](mailto:info@linearecta-advocatuur.nl) T:  [010 – 123 45 67](tel:+31101234567) ##### Juridische info - [Disclaimer](https://linearecta-advocatuur.nl/disclaimer) - [Algemene Voorwaarden](https://linearecta-advocatuur.nl/algemene-voorwaarden) - [Geschillenregeling](https://linearecta-advocatuur.nl/geschillenregeling) - [Privacyverklaring](https://linearecta-advocatuur.nl/privacyverklaring) © 2026 Linea Recta Advocatuur. All Rights Reserved. ```json { "@context" : "https://schema.org", "@type" : "BlogPosting", "author" : { "@type" : "Person", "name" : "Carolin Vethanayagam", "url" : "https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/author/c-vethanayagam" }, "dateModified" : "2026-03-03T22:40:20.026Z", "datePublished" : "2020-11-13T12:07:54.000Z", "headline" : "Verkoper aansprakelijk tegenover koper omdat gebreken in woning in de weg staan aan “normaal gebruik” woning", "image" : [ "https://linearecta-advocatuur.nl/hubfs/Imported_Blog_Media/noimage-Mar-03-2026-10-39-18-4381-PM.jpg" ], "mainEntityOfPage" : { "@id" : "https://linearecta-advocatuur.nl/blogs/2020/11/13/verkoper-aansprakelijk-tegenover-koper-omdat-gebreken-in-woning-in-de-weg-staan-aan-normaal-gebruik-woning", "@type" : "WebPage" }, "publisher" : { "@type" : "Organization", "logo" : { "@type" : "ImageObject" } } } ```