In geval van koop moet het geleverde aan de overeenkomst beantwoorden (7:17 BW). Daarvan is geen sprake als de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Wel kunnen partijen van deze wettelijke bepaling afwijken. Dit was aan de orde bij de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 27 maart 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:3080. Wat was de situatie?
In deze zaak koopt de koper een vijf jaar oude appartement
van verkoper op 15 december 2017. Kort daarna, namelijk op of omstreeks 11
januari 2018, ontstaat er waterschade in de daarnaast gelegen appartementen. De
oorzaak: een lekkage in de warmwaterleiding onder de zwevende dekvloer van de
badkamer van het aangekocht appartement. De koper spreekt de verkoper aan tot
vergoeding van schade, maar de verkoper weigert de schade te vergoeden. De
koper stelt daarom een gerechtelijke procedure in tot vergoeding van schade.
De Rechtbank
De Rechtbank overweegt dat partijen in artikel 6.1 van
de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat het appartement aan de koper wordt
geleverd in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevindt,
met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee legt artikel 6.1 van de
koopovereenkomst in beginsel het risico voor alle gebreken – zichtbare en
onzichtbare – bij de koper, aldus de Rechtbank. Ingevolge artikel 6.3 van de
koopovereenkomst moet de verkoper er echter wel voor instaan dat de woning ten
tijde van de overdracht beschikt over de feitelijke eigenschappen die nodig
zijn voor een “normaal gebruik” als particulier woonhuis. Op grond van deze
bepaling geldt volgens de Rechtbank daarom dat verkoper wel aansprakelijk is
voor gebreken als ten gevolge van deze gebreken een normaal gebruik van de
woning wordt verhinderd. De verkoper is echter weer niet aansprakelijk als die
gebreken aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van de totstandkoming
van de koopovereenkomst.
Voor de beoordeling in een dergelijk geval is volgens
de Rechtbank niet relevant of de verkopende partij bekend was met deze gebreken
en/of deze het schadeveroorzakend gebrek heeft veroorzaakt door de badkamer
zelf te verbouwen of niet. De kern van de zaak is volgens de Rechtbank of het
door de koper gestelde gebrek aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht
en, als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, of dit gebrek het normaal
gebruik van de woning aantast. In dat geval heeft de verkoper immers niet
geleverd waar hij op grond van de koopovereenkomst wel toe gehouden was. Onder “normaal
gebruik” wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een
voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat
het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal woongenot
aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële
functies van een woning (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer).
Gebrek aanwezig ten tijde van de eigendomsoverdracht en gebrek staat
normaal gebruik in de weg
De Rechtbank oordeelt dat het gebrek in kwestie al
aanwezig was ten tijde van de levering van het appartement en motiveert dit als
volgt: 1) er zat slechts een korte tijd tussen de levering op 15 december 2017
en de klachten over de waterschade bij de onderburen van 11 januari 2018; 2) de
koper heeft het appartement in deze periode niet gebruikt; en 3) het gebrek
bevindt zich in de waterleidingen die gelegen zijn in de vloer van de badkamer.
De Rechtbank oordeelt verder dat het gebrek naar objectieve maatstaven een
normaal gebruik van de woning in de weg staat. Hoewel een koper niet mag
verwachten gevrijwaard te zijn van enig onderhoud en hoewel niet ieder gebrek
ertoe leidt dat van een normaal gebruik van de woning geen sprake is, mocht
koper gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgens de Rechtbank echter
wel op vertrouwen dat de woning geschikt was voor normaal gebruik als woning.
Het gebrek heeft er echter toe geleidt dat de stadsverwarming en de hoofdkraan
afgesloten moesten worden om verdere lekkage te voorkomen. De verwarming en
watervoorziening zijn essentiële functies voor het gebruik van de woning. Het
niet kunnen gebruiken van de verwarming en de watervoorziening doet ernstig
afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de woning. Het gebrek staat daarmee
aan normaal gebruik van de woning in de weg, aldus de Rechtbank.
De Rechtbank oordeelt verder dat de koper op grond van
de koopovereenkomst een badkamer met deugdelijk leidingwerk mag verwachten,
tenzij de koper de aanwezigheid daarvan had moeten betwijfelen. Van dit laatste
is niet gebleken. De kantonrechter neemt daarbij in overweging dat de woning
pas vijf jaar oud was. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met
betrekking tot het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning ook een
rol. De koper mag daarom ten aanzien van de vijf jaar oude woning hogere eisen
aan de veiligheid en duurzaamheid stellen dan een koper zou mogen doen bij een
oudere woning. Aangezien het gebrek in het leidingwerk een normaal gebruik van
de woning verhindert, is volgens de Rechtbank sprake van non-conformiteit.
Schadevergoeding
Op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft de koper bij gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan de koper bekend of kenbaar waren, uitsluitend recht op herstelkosten. De Rechtbank veroordeeld de verkoper daarom tot betaling van de herstelkosten ad € 16.542,83.
Auteur: Carolin Vethanayagam, gepubliceerd op 13 november 2020