Het gebruik van een bedrijfsruimte vertegenwoordigt een waarde in het maatschappelijk verkeer. Degene die een bedrijfsruimte blijft gebruiken zonder een overeenkomst, is in beginsel dan ook een gebruiksvergoeding verschuldigd. Waarom dat zo is en hoe hoog die gebruiksvergoeding is, leest u in deze bijdrage.
In de uitspraak van de Hoge Raad van 24 mei 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ1782) bleef de onderhuurder – na afloop van de hoofdhuurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder (tevens eigenaar van het pand) en hoofdhuurder – de bedrijfsruimte gebruiken tijdens de onderhandelingen met de hoofdverhuurder over een nieuwe huurovereenkomst. Uiteindelijk lukt het partijen niet om overeenstemming te bereiken over een nieuwe huurovereenkomst. De hoofdverhuurder vordert daarop een gebruiksvergoeding over de periode dat de onderhuurder het bedrijfspand heeft gebruikt. Is deze vordering toewijsbaar? De Hoge Raad oordeelt van wel.
De Hoge Raad oordeelt dat een onderhuurder die na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst het gehuurde blijft gebruiken tijdens onderhandelingen met de eigenaar van het pand over een nieuwe huurovereenkomst, in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd is. Ook als uiteindelijk geen nieuwe huurovereenkomst tot stand komt. De Hoge Raad overweegt daartoe als volgt (zie r.o. 3.3): “Degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet is daardoor immers verrijkt, omdat het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt”. Volgens de Hoge Raad lijdt de eigenaar van het pand door het voortgezet gebruik dan ook schade. Door het pand te blijven gebruiken is de gebruiker immers verrijkt, terwijl de eigenaar van het pand wordt verarmd doordat zijn ruimte zonder vergoeding wordt gebruikt. De grondslag van de vordering van de eigenaar is dan ook ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW).
Schade op basis van objectieve maatstaven berekenen
Volgens de Hoge Raad past het – gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in artikel 7:225 en 7:230a BW - in het stelsel van de wet om de schade van de eigenaar naar objectieve maatstaven te berekenen. Het lijkt er daarom op dat niet vereist is dat de eigenaar van het pand aantoont dat hij daadwerkelijk huurinkomsten is misgelopen en/of dat hij de ruimte aan een derde had kunnen verhuren. De vergoeding wordt volgens de Hoge Raad begrensd door het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.
Volgens de Hoge Raad ligt het causaal verband tussen de verrijking en de verarming in de omstandigheden van het geval besloten. Ook is aanvaarding van een verrijkingsvordering volgens de Hoge Raad niet onredelijk, o.a. omdat het gebruik welbewust door de onderhuurder is voortgezet, en het daaruit resulterend voordeel hem niet is opgedrongen.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
In de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 januari 2026 (ECLI:NL:RBZWB:2026) lijkt de rechtbank deze uitspraak van de Hoge Raad over te nemen. De rechtbank overweegt namelijk dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de gebruiker wel een gebruiksvergoeding moet betalen. Volgens de rechtbank heeft de gebruiker o.a. onvoldoende betwist dat hij verrijkt is door het gebruik van de chalets, omdat hij van zijn huurder een commerciële huurprijs heeft ontvangen en dat de potentiële verhuurder hierdoor schade heeft geleden omdat zij de chalets niet aan een derde kan verhuren voor de door haar gewenste huurprijs, terwijl zij aan haar verhuurder wel huur moet betalen is en dat dit onredelijk is. De gebruiksvergoeding wordt uiteindelijk vastgesteld op het bedrag van de huur die de potentiële verhuurder zou hebben ontvangen op basis van de concept huurovereenkomst.
Auteur: Carolin Vethanayagam, gepubliceerd op 17 februari 2026