Verbintenissenrecht

Kantoren die bemiddelen bij verhuur van woningen moeten deugdelijk onderzoek doen naar potentiële huurders van een woning. Bij gebreke hiervan kunnen zij aansprakelijk zijn voor de schade die de verhuurder lijdt als gevolg een tekortkoming door de huurder. Dit geldt ook als de huurder strafbare feiten pleegt, zoals het installeren van een hennepplantage in de woning. Een beroep op overmacht gaat dan niet op. Dit blijkt uit recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam.

 

De feiten

In deze uitspraak had het bemiddelingskantoor een beheerovereenkomst gesloten met de verhuurder ter zake de verhuur van de woning van de verhuurder. Nadat een eerder door het bemiddelingskantoor voorgedragen verhuurder zonder betaling van huur met de noorderzon was vertrokken, deed het bemiddelingskantoor een nieuwe poging door voordracht van een nieuwe huurder. De verhuurder gaat akkoord, waarna er een huurovereenkomst tot stand komt tussen de verhuurder en de nieuwe huurder.

 

Enkele maanden na aanvang van de huurovereenkomst treft de politie een hennepkwekerij aan in de woning, met (tenminste) 552 hennepplanten, assimilatielampen, irrigatiesysteem en toebehoren. Ook werd een grote hoeveelheid softdrugs aangetroffen, bestemd voor handel. De huurder is sindsdien voortvluchtig.

 

De verhuurder vordert ontbinding van de beheerovereenkomst met het bemiddelingskantoor, alsook vergoeding van schade en gederfde huurinkomsten.

 

De Rechtbank

De Rechtbank stelt voorop dat tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen op grond waarvan het tot de taak van het bemiddelingskantoor behoort om gedegen onderzoek te doen naar de financiële draagkracht en de betrouwbaarheid van een potentiële huurder voor de woning en dat tot dat onderzoek behoort het controleren van de identiteit en de financiële draagkracht en betrouwbaarheid van een potentiële huurder aan de hand van onder meer een identiteitsbewijs, een werkgeversverklaring en een loonstrook.

 

Toerekenbare tekortkoming

Vaststaat dat het bemiddelingskantoor – hoewel zij daartoe op grond van de beheersovereenkomst gehouden was – een dergelijk onderzoek niet had uitgevoerd (zij kon in haar administratie geen voor dat onderzoek relevante stukken terugvinden), zodat daarmee volgens de Rechtbank vast staat dat het achterwege laten van dit onderzoek een toerekenbare tekortkoming van het bemiddelingskantoor oplevert. Volgens de Rechtbank doet hierbij niet ter zake dat de verhuurder op enig moment de woning met de huurder heeft gecontroleerd en akkoord is gegaan met de huurder, aangezien de verhuurder hierbij er op heeft vertrouwd dat het bemiddelingskantoor de betrouwbaarheid van de huurder had gecontroleerd.

 

De Rechtbank concludeert dat de tekortkoming door het bemiddelingskantoor de ontbinding van de beheerovereenkomst rechtvaardigt.

 

Schadevergoeding

De verhuurder voerde ook aan dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij schade heeft veroorzaakt aan de woning, als gevolg waarvan herstelwerkzaamheden moesten worden uitgevoerd door een extern bureau en dat de sloten moesten worden vervangen. De kosten hiervan bedroegen € 14.608,68. De verhuurder vordert betaling van deze kosten door het bemiddelingskantoor.

 

De Rechtbank oordeelt dat deze kosten inderdaad als schade als gevolg van de aanwezigheid van de hennepkwekerij (ex artikel 6:98 BW) aan het bemiddelingskantoor kunnen worden toegerekend. De verhuurder zou de woning immers niet aan de huurder hebben verhuurd als hij zou hebben geweten dat door het bemiddelingskantoor geen onderzoek naar de huurder zou zijn uitgevoerd. De Rechtbank overweegt dat het bemiddelingskantoor, door het achterwege laten van onderzoek, zelf het risico heeft geschapen dat zij geconfronteerd werd met een huurder die geen goede bedoelingen kon hebben en die niet geschikt zou zijn als huurder van de woning van de verhuurder, die op de zorg en diensten van het bemiddelingskantoor vertrouwde. Dit risico heeft zich ook verwezenlijkt, nu de huurder heeft bewerkstelligd, althans toegelaten dat een hennepkwekerij in de woning is opgezet. De Rechtbank achtte de schade van de verhuurder ad. € 14.608,68 dan ook toewijsbaar. Ook de gederfde huur wegens het niet onmiddellijk kunnen verhuren van de woning gedurende 3 maanden ad. € 4.875,– – wegens het verrichten van herstelwerkzaamheden – wordt volledig toegewezen. De overige schadeposten worden afgewezen.

 

Conclusie

Voor de verhuurbemiddelaar die slechts € 75,– per maand aan beheersvergoeding ontvangt is deze veroordeling natuurlijk fors. Let u er daarom goed op dat u als verhuurbemiddelaar deugdelijk onderzoek doet naar de identiteit en betrouwbaarheid van de aspirant huurder en daartoe de nodige bewijsstukken verzamelt en bewaart in uw administratie. Op deze wijze zorgt u ervoor dat u zoveel mogelijk aan uw zorgplicht voldoet.

 

Gepubliceerd op 2 oktober 2016 door Carolin Vethanayagam.