Als huurder kunt u last hebben van ernstige gebreken in het gehuurde pand, zoals wateroverlast, schimmeloverlast en achterstallig onderhoud. De wet biedt de huurder die kampt met gebreken de mogelijkheid om de verhuurder aan te zetten tot het verhelpen van gebreken. Ook biedt de wet uitkomst als de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim blijft. Dit wordt ook wel de gebrekenregeling genoemd. In deze bijdrage kunt u lezen wat u als huurder kunt doen als er sprake is van gebreken in uw pand.
Het gebrek zelf verhelpen, na verzuim verhuurder
Indien u gebreken in het gehuurde constateert is het ten eerste belangrijk om de verhuurder hierover aan te schrijven. U doet er goed aan om de verhuurder schriftelijk in gebreke te stellen en de verhuurder een laatste termijn te gunnen waarin deze het herstel van de gebreken nog zelf ter hand kan stellen. Als de verhuurder in verzuim is met het verhelpen van de gebreken, dan mag u de gebreken alsnog zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen.
Vermindering huurprijs
De wet biedt u ook de mogelijkheid om – in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek – een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. Huurprijsvermindering kan worden gevraagd over de periode vanaf de dag waarop u de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gesteld tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Bij huur van een woonruimte is deze regeling van dwingend recht, zodat hiervan niet ten nadele van u kan worden afgeweken. Bij bedrijfsruimtes wordt vaker van deze bepaling afgeweken.
Als u huurder bent van een niet-geliberaliseerde woonruimte, kunt de kwestie overigens ook voorleggen aan de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeeld of er redenen zijn om de huurprijs tijdelijk – totdat de gebreken zijn verholpen – te verlagen. Dit is eenvoudige procedure die u, zonder tussenkomst van een advocaat, gemakkelijk zelf kan doorlopen.
Opschorting huurbetaling
Tot slot geeft de wet u de mogelijkheid om uw betalingsverplichting geheel of gedeeltelijk op te schorten. U moet daarbij de verhuurder duidelijk laten weten dat u herstel van de gebreken wenst en dat u na herstel uw (volledige) betalingsverplichtingen weer zal hervatten. Hoewel deze bevoegdheid geen onderdeel uitmaakt van de wettelijke gebrekenregeling, is deze goedkope alternatief (waarvoor de u geen gerechtelijke procedure hoeft te doorlopen) zeker het overwegen waard.
Gebrekenregeling niet in acht genomen?
Het niet in acht nemen van de wettelijke gebrekenregeling kan u duur komen te staan. Zo kan de rechter uw stelling dat er sprake is van een gebrek niet in behandeling nemen. Zeker in de situatie waarbij u het gebrek tijdens een door verhuurder geïnitieerde procedure wegens niet betaling van de huurpenningen voor het eerst te berde brengt. Hiervan was bijvoorbeeld sprake in een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg.
Wilt u iets doen met de gebreken, klaag dan tijdig, en neem zo nodig tijdig acties richting de verhuurder.
Gepubliceerd op: 15 augustus 2017
Auteur: Carolin Vethanayagam