De wet biedt een limitatief aantal opzeggingsgronden voor het beëindigen van een huurovereenkomst tegen de wil van de huurder. Zo kan de verhuurder onder meer een beroep doen op ‘dringend eigen gebruik’ ex artikel 2:274 lid 1 sub c BW. Wil hiervan sprake zijn, dan moet aan een drietal voorwaarden zijn voldaan:
1) er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik (dit moet objectief bepaalbaar zijn);
2) de huurder moet een andere passende woonruimte kunnen krijgen;
3) de belangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan die van de huurder.
Uit jurisprudentie blijkt dat de omstandigheden van het geval doorslaggevend zijn bij de vraag of een bepaalde situatie wel of niet tot huurbeëindiging kan leiden. Een opvolgende verhuurder kan de grond van dringend eigen gebruik overigens pas inroepen, als hij meer dan 3 jaar verhuurder is geweest.
Renovatie
Onder ‘dringend eigen gebruik’ wordt tevens verstaan renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Beëindiging van de huurovereenkomst vanwege renovatie is alleen mogelijk als de renovatie dringend is en niet kan worden gerealiseerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Uit rechtspraak blijkt dat er sprake moet zijn van een bouwkundige noodzaak en dat het niet enkel mag gaan om ‘geriefsverbetering’. De Hoge Raad heeft in 2010 bovendien geoordeeld dat huurbeëindiging ook mogelijk is wegens financiële redenen als er een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. Enkel een onrendabele exploitatie is overigens niet voldoende; er moet meer aan de hand zijn, bijvoorbeeld het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken.
Conclusie
Als u met een beroep op dringend eigen gebruik de huurovereenkomst wil opzeggen, dient u dit wel zorgvuldig voor te bereiden, bij gebreke waarvan de rechter het ongeloofwaardig kan vinden dat u het gehuurde voor dringend eigen gebruik nodig heeft.