HuurrechtVerbintenissenrecht

Een verhuurbemiddelaar is gehouden om in enige mate te verdiepen in de achtergrond van degene die zich als huurder aandient. Daarbij hoeft niet onmiddellijk te worden gedacht aan een risicoanalyse, maar inzicht in de achtergrond en de beweegredenen van de aspirant huurder dient de makelaar zich wel te verwerven. Zo oordeelt Hof Den Bosch in de uitspraak van 24 juli 2018, ECLI:NL:GHSJE:2018:3219.

 

In deze uitspraak had de verhuurderbemiddelaar onvoldoende onderzoek gedaan naar de aspirant huurder, zulks ondanks het verzoek van de opdrachtgever aan de makelaar om de antecedenten en de kredietwaardigheid van de huurder na te gaan. De huurder blijkt vervolgens een slechte huurder te zijn; hij betaalt de waarborgsom niet, komt afspraken over inspectie en het vertrek uit het pand niet na, en vestigt ook nog eens een hennepkwekerij in het gehuurde. Tijdens de looptijd van de huurperiode is de opdrachtgever er ook mee bekend geworden dat de huurder en zijn vennootschap reeds vóór het sluiten van de huurovereenkomst in staat van faillissement verkeerden.

 

De opdrachtgever spreekt de makelaar tot schadevergoeding aan wegens tekortkoming in de nakoming van de verhuurbemiddelingsovereenkomst. In eerste aanleg oordeelt de Rechtbank dat de verhuurbemiddelaar tekort is geschoten en veroordeelt hem tot betaling van een schadevergoeding aan de opdrachtgever van € 83.536,78. De makelaar gaat tegen het vonnis in hoger beroep en voert onder meer aan dat er geen sprake was van een verhuurbemiddelingsovereenkomst.

 

Het Hof verwerpt het verweer van de makelaar dat er geen sprake was van een verhuurbemiddelingsovereenkomst en overweegt daartoe onder meer dat de makelaar in ieder geval feitelijk heeft bemiddeld bij de tot standkoming van de huurovereenkomst. Verder oordeelt het Hof dat vaststaat dat de huurder een ongeschikte huurder is gebleken en dat dit bij enig onderzoek naar voren zou zijn gekomen. Als de huurder een bekende van de makelaar was in een dubieus circuit, zoals de opdrachtgever stelt, was hem dat vanaf de aanvang bekend. Als de huurder voor hem geen bekende was, zoals de makelaar stelt, was er aanleiding om zich in ieder geval in enige mate te verdiepen in de achtergrond van degene die zich bij hem aandiende als huurder. Het Hof oordeelt dat hierbij niet meteen moet worden gedacht risicoanalyses zoals de opdrachtgever later heeft laten uitvoeren, maar dat een makelaar zich wel inzicht in de achtergrond en de beweegredenen van de aspirant huurder dient te verwerven. Dat geldt volgens het Hof steeds voor de dienstverlening van een makelaar die tot een overeenkomst met die huurder kunnen leiden. Van belang acht het Hof ook dat de opdrachtgever de makelaar expliciet op dit onderwerp heeft gewezen en dat de makelaar uitsluitend met een ongefundeerde geruststelling heeft gereageerd. Het Hof oordeelt dat de makelaar met deze handelswijze niet de informatie over de mogelijke contractspartner van de opdrachtgever heeft verschaft waar deze op grond van de door hem aan de makelaar verstrekte opdracht op mocht rekenen. Aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst met de opdrachtgever heeft de makelaar hiermee op een wezenlijk onderdeel niet voldaan, aldus het Hof. Het Hof kan zich dan ook vinden in het oordeel van de rechtbank hierover en sluit zich daarbij aan. Dat geldt volgens het Hof ook voor het oordeel dat deze contractuele tekortkoming aan de makelaar kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW. Het Hof oordeelt dat de makelaar de schade dient te vergoeden die de opdrachtgever hierdoor heeft geleden.

 

Gepubliceerd op: 26 oktober 2018

Auteur: Carolin Vethanayagam