Verhuurders van panden moeten adequaat onderzoek doen naar hun huurders. Doen ze dat niet, dan kunnen ze schadeplichtig zijn tegenover derden zoals Stedin. Dit was aan de orde in de uitspraak van Hof Amsterdam van 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3112. Wat was de situatie?
In deze uitspraak had de verhuurder
onvoldoende onderzoek gedaan naar de huurder en zijn onderneming, waarna deze
kort na aanvang van de huur een hennepplantage vestigde in het gehuurde en illegaal
stroom aftapte. In het verleden was er overigens ook al een hennepplantage in
het gehuurde aangetroffen. Stedin sprak daar op de verhuurder aan tot
vergoeding van de schade die zij had geleden als gevolg van het illegaal
aftappen van de stroom ten bedrage van € 28.479,43. Stedin stelde ter zake dat
de verhuurder onrechtmatig jegens haar had gehandeld door een hennepkwekerij te
(laten) exploiteren danwel onvoldoende toezicht te houden op de huurder van de
panden. Het Hof wijst – in tegenstelling tot de Rechtbank - de vordering van Stedin
toe en motiveert dit als volgt.
Het Hof oordeelt dat hoewel er wel
daadwerkelijk een huurovereenkomst bestond tussen de verhuurder en de huurder,
hetgeen onder meer bleek uit huurbetalingen door de huurder en post geadresseerd
aan de huurder, de verhuurder – door onvoldoende onderzoek te doen naar de huurder
– tegenover Stedin een onrechtmatige daad had gepleegd. Het Hof overweegt dat
de verhuurder degene is die bepaalt
en kan nagaan wie hij als huurder de beschikking geeft over zijn panden en
daarmee over de eigendommen van derden zoals Stedin die zich daarin bevinden. Een
eenvoudige en voor de hand liggende controle van het identiteitsbewijs dat de betreffende
huurder toonde en zijn betrokkenheid bij de onderneming die hij pretendeerde te
vertegenwoordigen, zou hebben uitgewezen dat deze niet de persoon was waarvoor
hij zich uitgaf. Volgens het Hof had de verhuurder daarom vanaf het begin
argwaan moeten hebben en rekening moeten houden met de mogelijkheid dat de
panden bij verhuur opnieuw voor illegale praktijken zoals hennepteelt zouden
worden gebruikt. Ook moest de verhuurder er rekening mee houden dat in dat
geval ten behoeve van die illegale activiteiten mogelijk illegaal stroom zou
worden afgetapt, omdat dit zeer gebruikelijk is bij hennepteelt, en hij had er
ook rekening mee moeten houden dat Stedin als eigenaar van de elektriciteitsmeter
daardoor schade zou kunnen lijden. Onder deze omstandigheden had de verhuurder,
nadat hij de betreffende huurder als huurder had geaccepteerd, meer toezicht
moeten houden op de panden om hennepteelt te verhinderen, maar ook om illegaal
aftappen te voorkomen. Door dat niet te doen heeft de verhuurder jegens Stedin
gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het
maatschappelijk verkeer betaamt. Ook overweegt het Hof dat de verhuurder van de
huurder had kunnen en - in dit geval ook
had - moeten bedingen hem toe te laten tot het gehuurde om toezicht uit te
oefenen. Ook dit was niet gebeurd. Het Hof concludeert daarom dat de verhuurder
een onrechtmatige daad jegens Stedin heeft gepleegd.
Conclusie
Uit deze uitspraak blijkt derhalve dat verhuurders
een bijzondere zorgvuldigheidsplicht hebben tegenover derden zoals Stedin die
schade kunnen leiden als de huurder andere bestemmingen heeft voor het gehuurde
dan hij tegenover de verhuurder stelt te hebben. Een adequaat onderzoek naar de
identiteit van de huurder en diens onderneming, de activiteiten van de onderneming,
in combinatie met regelmatige controles/bezoeken – die contractueel kunnen
worden bedongen – kan dit mogelijk voorkomen.
Vragen? Neem gerust contact met ons op.
Auteur: Carolin Vethanayagam