In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen drie typen huur, namelijk:
1) huur van een woning;
2) huur van een bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW (denk aan een winkelruimte of café); en
3) huur van overige bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a BW (denk aan een kantoorruimte).
Het onderscheid is met name van belang voor de vraag welke beschermingsrechtelijke bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Met name huurders van een 230a-bedrijfsruimte worden minder goed beschermd dan huurders van een woonruimte of een 290-bedrijfsruimte. Hoe zit dit?
230a-bedrijfsruimte
Als er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan de verhuurder de huurovereenkomst met betrekking tot een 230a-bedrijfsruimte opzeggen in overeenstemming met de opzegbepalingen in de huurovereenkomst. Vaak moet er een x-aantal maanden in acht worden genomen en moet de huurovereenkomst tegen het einde van een huurperiode worden opgezegd. De huurovereenkomst eindigt dan tegen de opgezegde datum, zodat de huurder de gehuurde ruimte in beginsel dient te ontruimen. De huurder heeft enkel recht op ontruimingsbescherming.
Wat houdt ontruimingsbescherming in?
Ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder de rechter – na het einde van de huurovereenkomst – kan verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. De rechter kan dan – indien aan de voorwaarden wordt voldaan – het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn toewijzen.
Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd. De verhuurder kan dan niet verlangen dat de huurder voor het einde van de verlengingstermijn tot ontruiming overgaat. De indiening van het verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan dan ook op totdat de rechter op het verzoek heeft beslist.
Volgens de wet wordt het verzoek alleen dan toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (dit zal moeten worden gemotiveerd en onderbouwd). Het verzoek wordt in ieder geval afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurder langer het gebruik van het pand behoudt, omdat er sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, ernstige overlast of wanbetaling.
Duur verlenging ontruimingstermijn
Een eventuele verlenging van de ontruimingstermijn wordt uitgesproken voor ten hoogste 1 jaar na het eindigen van de huurovereenkomst en kan op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar (dus totaal 1+1+1= 3 jaar) worden verlengd.
Als partijen het niet eens zijn over de som die huurder in die periode moet betalen, stelt de rechter deze som vast op een, gezien het huurpeil ter plaatse, redelijk bedrag. Voor het overige blijven gedurende deze termijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen van kracht.
Bij afwijzing van het verzoek stelt de rechter het tijdstip vast van ontruiming; de beschikking geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.
Geen hoger beroep
Tegen een beschikking op grond van artikel 7:230a BW staat geen hoger beroep open.
Conclusie
Met een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan de huurder derhalve bewerkstelligen dat hij langer in het gehuurde kan blijven, ondanks dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Dit zal in ieder geval zijn voor de duur van de gerechtelijke procedure. Mocht het verzoek worden toegewezen, dan kan dit – mede afhankelijk van hoe vaak een dergelijk verzoek wordt ingediend en hoe vaak het verzoek wordt gehonoreerd door de rechter – voor een langere periode zijn (maximaal 3 jaar).
Heeft u vragen over dit artikel of wilt u van gedachten wisselen over uw situatie? Neem dan gerust contact met ons op.
Auteur: Carolin Vethanayagam, gepubliceerd op 10 juni 2025