Coöptatierecht is geen wettelijke begrip, maar in de literatuur wordt dit recht o.m. omschreven als “het recht van de achterblijvende huurders om een nieuwe huurder te kiezen” of “het recht van één of meer huurders om invloed uit te oefenen op de keuze van een nieuwe huurder” (zie ook de uitspraak Rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2020). Uit jurisprudentie blijkt dat op twee manieren een coöptatierecht kan ontstaan:
1) door middel van schriftelijke vastlegging in de huurovereenkomst;
2) door “bestendige gedragslijn” van de verhuurder, waardoor bij de huurders een gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat die lijn zal worden voortgezet.
Uit jurisprudentie en literatuur blijkt dat ‘een bestendige gedraging’ van de verhuurder die steeds heeft ingestemd met huurdersvoordrachten met zich mee kan brengen dat bij de huurders een gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat de verhuurder met de voorgedragen huurder zal instemmen. Als dat het geval is kan er een coöptatiepraktijk zijn ontstaan die enkel door opzegging kan worden beëindigd. Zo lang de coöptatie niet is beëindigd (voor welke beëindiging de verhuurder een redelijke termijn in acht moet nemen) is de verhuurder steeds gehouden om de voorgedragen kandidaat-huurder te accepteren, tenzij er redelijke bezwaren zijn tegen die kandidaat-huurder. Volgens rechtspraak gaat het coöptatierecht bij eigendomsoverdracht mee over op de nieuwe verhuurder.
Volgens Rechtbank Noord-Nederland hoeft voor de opzegging van het coöptatierecht geen gewichtige reden te bestaan als het gaat om een recht dat langzamerhand door bestendig gebruik is ontstaan. In dit soort situaties gaat het aldus Rechtbank Noord-Nederland om een afweging van de wederzijdse belangen waarbij de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet handelen.
Heeft u vragen over het coöptatierecht of wilt u van gedachten wisselen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met ons op.
Auteur: Carolin Vethanayagam, gepubliceerd op 5 november 2025