Een verkoopmakelaar is op de hoogte van een gebrek aan de woning en meldt het gebrek niet aan de kopers voorafgaand aan de koop. Is hij dan aansprakelijk? In de uitspraak van 2 september 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:6963 oordeelde de Rechtbank Noord-Holland van wel.
Bij de beoordeling van de vraag of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door het gebrek (in dit geval: een stuk muur dat ontbrak) te verzwijgen, moet volgens de rechter de maatstaf worden aangehouden of het handelen van de makelaar in strijd is met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. De omstandigheden van het geval zijn daarbij relevant.
Relevante omstandigheden
De rechter achtte de volgende omstandigheden van belang. Ten eerste was van belang dat de woning ten tijde van de aankoop nog geen 20 jaar oud was. De kopers hadden volgens de rechter om die reden geen extra zorgplicht met betrekking tot de inspectie en beoordeling van de bouwkundige toestand van de woning. Hiernaast vond de rechter van belang dat de verkoopbrochure en de bijbehorende bouwtekeningen niets vermeldden over het gebrek. Verder moesten de kopers volgens de rechter als leken worden beschouwd en hoefde van de kopers – ondanks de stelling van de makelaar – niet meer te worden verwacht dan van de gemiddelde consument. Tot slot vond de rechter van belang dat de makelaar al vóór de bezichtiging van de woning door de koper van de afgebroken muur op de hoogte was.
De rechter overweegt dat van de makelaar verwacht mocht worden dat deze de kopers, mede gelet op hun hoedanigheid, had gewezen op het gebrek, te meer daar de kopers geen aankoopmakelaar hadden ingeschakeld. Het verweer van de makelaar dat de kopers al voldoende waren gewaarschuwd en dat in de koopovereenkomst was vermeld dat de kopers de verplichting hadden om zelf onderzoek te doen naar gebreken en dat de kopers hebben afgezien van een bouwkundige keuring, treft volgens de rechtbank geen doel. De Rechtbank overweegt dat de makelaar een eigen zorgplicht heeft die eraan in de weg staat dat deze als betrokken derde de bescherming van de bedingen in de koopovereenkomst, die verkopers bescherming bieden, kan inroepen. Ook vond de rechter het van belang dat de schade aan de muur niet eenvoudig was te zien.
Onrechtmatig handelen
Op basis van alle omstandigheden van het geval oordeelde de rechtbank dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld jegens de kopers door dezen niet op de hoogte te stellen van het gebrek voorafgaand aan de koop. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht volgens de rechter worden verwacht dat hij deze informatie met de kopers had gedeeld. De rechtbank concludeert dat de werkgever van de makelaar op grond van artikel 6:170 BW aansprakelijk is jegens de kopers voor de onrechtmatige daad van de makelaar.
Schadevergoeding
De schadevergoeding die de werkgever van de makelaar aan de kopers moest betalen werd berekend door een vergelijking te maken van de situatie waarin de kopers thans verkeren met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd als de onrechtmatige daad achterwege zou zijn gebleven. De vraag is dan tegen welke koopprijs de kopers de woning hadden kunnen kopen als zij op de hoogte waren geweest van het gebrek.
De rechtbank overweegt dat als de kopers op de hoogte waren geweest van het gebrek, dit weliswaar enige, maar een beperkte invloed zou hebben gehad op de koopprijs van de woning. Tot welke prijsvermindering dit zou hebben geleid is volgens de rechter niet met nauwkeurigheid vast te stellen. De rechter komt ex artikel 6:97 BW schattenderwijs op een bedrag van € 2.000,–.
Conclusie
Het verzwijgen van gebreken kan een verkoopmakelaar duur komen te staan. Het kan dan ook raadzaam zijn om bekende gebreken voorafgaand aan de koop van de woning te melden. Aangezien woningen tegenwoordig als warme broodjes over de toonbank gaan, is het niet waarschijnlijk dat een (niet al te ernstig) gebrek de potentiële koper zal tegenhouden. Te meer reden om eventuele gebreken te melden, opdat de verkoopmakelaar achteraf niet kan worden aangesproken op zijn (onrechtmatig) handelen.
Auteur: Carolin Vethanayagam, gepubliceerd op 23 januari 2022