Een duurovereenkomst is in beginsel opzegbaar. Er kunnen echter verzwaarde eisen gelden voor de opzegging daarvan. In deze bijdrage leest u welke eisen dit zijn. Tevens zal ik diverse uitspraken bespreken waaruit blijkt hoe dit zich in de praktijk verhoudt.
Redelijkheid en billijkheid
Volgens vaste rechtspraak kunnen de eisen van de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Ook kan uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat de opzeggende partij een bepaalde opzegtermijn in acht moet nemen en/of zijn wederpartij schadeloos moet stellen, als hij van zijn opzeggingsbevoegdheid gebruik maakt.
Rechtspraak
Zaak 1:
In de uitspraak van 28 maart 2017 oordeelde rechtbank Midden-Nederland o.a. dat geen sprake was van concreet geplande werkzaamheden, waartoe de bruikleengevers feitelijk over de binnenplaats moeten beschikking, zodat bij gebreke daarvan geen sprake was van een zwaarwegend belang (zie ECLI:NL:RBMNE:2017:1604). In deze zaak ging het om een bruikleenovereenkomst met betrekking tot een binnenplaats die bijna 20 jaar voortduurde.
Zaak 2:
In de uitspraak van 22 februari 2023 oordeelde de rechtbank Midden-Nederland o.a. dat het financieel belang van de verhuurder bij herontwikkeling onvoldoende zwaarwegend belang oplevert tegenover de belangen van de huurders (zie ECLI:NL:RBMNE:2023:638). In deze uitspraak ging het om huurovereenkomst met betrekking tot een volkstuincomplex die – bij een aantal huurders – al 40 jaar voortduurde.
Zaak 3:
In de uitspraak van 22 juni 2022 oordeelde de rechtbank Midden-Nederland dat er wel een voldoende zwaarwegend belang is voor de verhuurder om tot opzegging over te gaan (het betrof herstructureringsplannen), maar dat de opzegging geen effect heeft gesorteerd wegens het ontbreken van een aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding (zie ook Rechtbank Midden-Nederland (zie ECLI:NL:RBMNE:2022:2351). In deze zaak ging het om een huurovereenkomst met betrekking tot een stuk onbebouwde grond.
Zaak 4:
In de uitspraak van 18 augustus 2022 oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden dat de financiële belangen van de verhuurder onvoldoende zwaarwegend zijn (zie ECLI:NL:GHARL:2022:7171). Ook overweegt het Hof dat de huurders – met een fundamenteel woonbelang die dreigden dakloos te worden door de opzegging – het voorstel van de verhuurder tot huurprijsverhoging mochten weigeren, en dat de verhuurder niet op die grond tot opzegging mocht overgaan. In deze zaak ging het om een huurovereenkomst met betrekking tot kavels op een recreatiepark, waarin wonen was gelegaliseerd. Sommige huurders hadden een huurovereenkomst voor de duur van 31 jaar en andere huurders voor een kortere periode.
Conclusie
Uit diverse uitspraken blijkt dat financiële belangen mogelijk niet voldoende zijn om een zwaarwegend grond aan te nemen. Verder kan ook bij een zwaarwegend grond de verplichting bestaan tot het aanbieden van vergoeding. Het gaat om een belangenafweging die de rechter maakt en wat de uitkomst daarvan is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.
Vragen?
Heeft u vragen over de opzegging een duurovereenkomst (dat kunnen diverse overeenkomsten zijn, zoals een huurovereenkomst of een bruikleenovereenkomst)? Neem gerust contact met ons op.
Auteur: Carolin Vethanayagam, gepubliceerd op 17 april 2025